Besichtigung
Kaufvertrags--entwurf
Personalisierung
Auflassungsvormerkung
Voraussetzungen
Fälligkeit
Zahlung
Bestätigung
Übergabe
Steuer
Bescheinigung
Grundbuch
Reservierung
Anpassung
14-Tagesfrist
Beurkundung
Wenn nach der Besichtigung einer Eigentumswohnung weiterhin ein Kaufinteresse besteht werden dem Kaufinteressenten alle relevanten Unterlagen zu dem Objekt zur Verfügung gestellt. Selbstverständlich kann auch eine zweite oder dritte Besichtigung stattfinden.
Der Kaufvertragsentwurf wird beim Notar in Auftrag gegeben.
Der standardisierte Kaufvertragsentwurf wird vom Notariat für den Käufer personalisiert und mit den spezifischen Daten des zu erwerbenden Objektes vervollständigt. Im Anschluss stellt der Notar den Kaufvertrag per Mail zur Verfügung.
Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist zwar wirksam und für die Parteien bindend, die Abwicklung des Vertrages, also seine Umsetzung in tatsächliche Verhältnisse, dauert seine Zeit, in der der Verkäufer weiterhin Eigentümer der Immobilie ist. Um die Ansprüche des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums zu sichern, wird die sogenannte Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Diese Auflassungsvormerkungen sichert die Eintragung als Eigentümer, wenn die Bedingungen des Kaufvertrages erfüllt sind, indem sie Verfügungen des Noch-Eigentümers, die der Eigentumsübertragung im Wege stehen, unwirksam macht.
Bevor der Kaufpreis nun gezahlt werden kann, müssen alle Fälligkeitsvorausetzungen (siehe auch Glossar) aus dem Kaufvertrag eintreten. Hierzu gehört zum Beispiel, dass die Eintragungsvormerkung im Grundbuch und die Löschungs- bzw. Freigabeunterlagen für zu übernehmende Belastungen erfolgt sein müssen.
Der Notar informiert den Käufer schriftlich über die Fälligkeit des Kaufpreises. Dies geschieht normalerweise binnen 2–6 Wochen nach Beurkundung. In der Regel muss der Kaufpreis dann innerhalb von 30 Tagen bezahlt werden. Diese Frist ist verhandelbar und wird im Kaufvertrag festgehalten.
Der Käufer hat den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Falls es jedoch noch Gläubiger auf Seiten des Verkäufers gibt, wird der Kaufpreis an die Gläubiger und der Restbetrag an den Verkäufer überwiesen. Diese Aufteilung teilt der Notar in seiner schriftlichen Mitteilung (Fälligkeitsmitteilung) an den Käufer mit.
Das Notariat – falls über ein Notaranderkonto abgewickelt wird – oder der Verkäufer, bestätigen schriftlich die Zahlung des Kaufpreises.
Die Übergabe der Wohnung an den Käufer (genannt: Lasten-/ Nutzenwechsel), wird durchgeführt und ein diesbezügliches Übergabe-protokoll angefertigt.
Anschließend wird das Protokoll an die Hausverwaltung gesandt, um über den Eigentümerwechsel zu informieren, sodass die Hausverwaltung dem neuen Eigentümer z. B. das Wohngeld nennen kann.
Das Finanzamt stellt dem Käufer die Grunderwerbsteuer in Rechnung.
Wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, sendet das Finanzamt die Unbedenklich-keitsbescheinigung an den Notar, womit die Eintragung im Grundbuch möglich wird.
Der Notar kann dann die Anträge stellen, damit der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden kann. Je nach Grundbuchamt kann dies mehrere Monate in Anspruch nehmen. Sobald der Käufer im Grundbuch eingetragen ist, gilt dieser offiziell als neuer Eigentümer der Wohnung.
Der Käufer unterzeichnet eine Kaufabsichtserklärung und gibt den Kaufvertragsentwurf über den Vermittler in Auftrag. Nach Prüfung der Unterlagen hat der Kaufinteressent die Möglichkeit sein ernsthaftes Kaufinteresse über eine Reservierung oder eine Kaufabsichtserklärung an den Verkäufer zu begründen. Kommt es zu einer Einigung zwischen Käufer und Verkäufer, so wird das Objekt nicht weiter vermarket und der Käufer hat einen angemessenen Zeitraum für z. B. die Kreditbeschaffung oder andere Vorbereitungen.
Eventuelle kaufvertragliche Anpassungen werden verhandelt und in den Kaufvertragsentwurf eingearbeitet.
Nun muss eine 14-Tagesfrist zum Schutz der Verbraucher eingehalten werden bevor beurkundet werden kann (weiteres siehe Glossar).
Nach Ablauf der Frist wird der Kaufvertrag beim Notar beurkundet.
